Ejendomsskat for ikke-residenter i Spanien
Hvis du ejer en bolig i Spanien som ikke-resident, skal du betale skat på boligen, kendt som 'Modelo 210'. Her er en enkel oversigt over skattesystemet:
Jeg lejer ikke ejendommen ud
Du er forpligtet til at indlevere en årlig selvangivelse for ikke-residenter. Du rapporterer forrige års ejerskab, for eksempel i 2024, rapporterer og betaler du skatten for 2023. Rapportering og betaling af skatten kan ske gennem hele året, men skal betales inden årets udgang. Ejendom ejet af selskaber betaler ikke denne skat.
Jeg lejede ejendommen ud hele året
Du rapporterer lejeindtægterne og betaler skat af udlejningen i stedet for ejendomsskat. Man rapporterer fra skatteåret 2024 årligt og ikke kvartalsvis som tidligere. Frist for indlevering er 20. januar i det efterfølgende år. Du kan betale skatten manuelt, eller den bliver trukket den 31. januar.
Jeg lejede ejendommen ud dele af året
Du skal indlevere den årlige selvangivelse for de dage, du ikke lejede ejendommen ud, og du skal oplyse lejeindtægterne inden 20. januar i det efterfølgende år for de perioder, ejendommen var udlejet, i henhold til ovenstående oplysninger.
Jeg købte ejendommen i år
Hvis du ikke lejer ejendommen ud, skal du ikke indlevere selvangivelsen før næste år. For eksempel, hvis du købte en ejendom i 2024, vil din første indlevering forfalde i 2025. Lejede du ejendommen ud, skal dette rapporteres inden 20. januar det efterfølgende år.
Jeg solgte ejendommen i år
Du er forpligtet til at indlevere den årlige selvangivelse frem til datoen, hvor du solgte ejendommen. Hvis du ikke lejede ejendommen ud, skal du indlevere selvangivelsen tidligt næste år, mens eventuelle lejeindtægter skal oplyses inden 20. januar det efterfølgende år.
Ikke-resident skatteberegning, uden udlejning
Du skal bruge ejendommens vurderingsværdi (Valor Catastral). Denne finder du på dokumentet for den lokale ejendomsskat (IBI). Værdien vil blive multipliceret med 2,0% eller 1,1%. Som hovedregel gælder 2% satsen, medmindre der har været en revision af boligværdierne i kommunen de sidste 10 år.
Beregningsformel:
Vurderingsværdi x Procent (2% / 1,1%) x Skatteniveau (24% / 19%) (19% for nordmænd).
Skatteniveauet er 19% for EU/EØS (inklusive Norge) og 24% for alle andre (England falder nu ind under 24% efter Brexit).
Skatten deles mellem ejerne af ejendommen. For eksempel skal to ejere betale halv skat hver. Hver ejer skal rapportere og betale sin skat.
Eksempel på beregning for skatteåret 2022:
Vurderingsværdi (Valor Catastral): 45 986,60€
Skattesats: 2 % beregnet procentandel da sidste revision af vurderingsværdi ikke har fundet sted de sidste 10 år.
Skattesats baseret på ikke-resident fra Norge: 19 % (EU/EØS)
Ejendommen blev ikke udlejet i 2022.
Skat = 45 986,60 x 2% x 19% x 365/365 = 174,75€
Husk, at du udover den nationale ejendomsskat også har din lokale skat, IBI.
Hvad sker der, hvis jeg ikke sender selvangivelsen inden fristen?
Hvis du ikke indleverer selvangivelsen i tide, kan du få en bøde på mindst 50% af skatten, du skylder, oveni den oprindelige skatteregning. Derudover kan du blive pålagt renter på forsinket betaling.
Du kan undgå straf, hvis du frivilligt melder ind før skattekontoret tager kontakt. Hvis du betaler skatteregningen din mellem 1 til 12 måneder for sent, betaler du et tillæg på 1% til 12% af skatten, du skylder. Hvis du betaler skatten mere end 12 måneder for sent, vil du blive pålagt et tillæg på 15% af skatteregningen plus renter for forsinket betaling.
Ting man bør være opmærksom på ved udlejning
Mange lejer deres ejendom ud på platforme som Airbnb og Homeaway. Disse platforme rapporterer nu lejeindtægterne til de spanske skattemyndigheder, så glem ikke at rapportere indtægterne, da det ellers hurtigt kan medføre bøder. Mange benytter mæglere til udlejning i Spanien. Hvis disse lægger din bolig på eksempelvis Airbnb for at fylde op i stille perioder, ender du i skattekontorernes systemer i Spanien.
Generelt er ferieboligudlejning fritaget for moms. Men hvis der tilbydes tjenester som tøjvask, måltider eller regelmæssig rengøring, som på hoteller, er udlejningen underlagt 10% moms.
Hvis ejeren underskriver en fremlejekontrakt med en tredjepart (for eksempel en mægler eller en bookingplatform), som giver dem tilladelse til at udleje boligen uden at du er involveret, vil udlejningen blive identificeret som kommerciel og momsen øges til 21%. Mange ejere benytter sådanne løsninger i Spanien, men de fleste undgår moms ved, at man for eksempel betaler lejen direkte til ejeren - man betaler da kun moms på gebyret betalt til udlejningsplatformen.
Det er muligt at trække diverse udgifter direkte relateret til udlejning fra, hvorefter man betaler 19% skat på nettobeløbet. Kontakt os for mere information.