Kostnader i forbindelse med kjøp av bolig i Spania

Dette er en forenklet oversikt over kostnader relatert til boligkjøp i Spania. Megler vil som oftest gi mer utfyllende informasjon.

Oversikt over kostnader

• Valutakostnader
• Lånekostnader
• Bankkostnader
• Advokat/Gestor kostnader
• Meglerkostnader
• Transaksjonskostnader/skatt
• Kostnader rundt NIE, spansk skatte-ID
• Forsikringskostnader

Valutakostnader

Når vi publiserer denne guiden er den norske kronen historisk svak, spaniadrømmen koster mer enn noen gang. Dette kombinert med et sterkt boligmarked betyr at man bør spare der man kan. Valutaveksling fra NOK til EUR er et punkt der man fort kan spare ti-tusenvis av kroner. Større norske banker vil være villige til å komme med et tilbud på vekslingskurs og gebyrer så be om et tilbud. Et annet alternative er å benytte en valutavekslingstjeneste, mange nordmenn har god erfaring med Currencies Direct når det kommer til boligtransaksjoner, de har kontorer i Spania og er en av de største aktørene i markedet.

Det å time markedet er ikke enkelt, det er umulig å si hva kursen er om for eksempel 12 måneder. Når den norske kronen er godt over 11 kroner, så må man kanskje vurdere et lån i euro som eventuelt betales ned når kronen er på et mer behagelig nivå. Men lån i Spania innebærer en del ekstra kostnader så her må man avveie hva som lønner seg. Alternativet er å vente med kjøp til kronen har styrket seg. Leie for å kjøpe kan også være et alternativ, en del selgere vil akseptere utleie i et år for deretter å gjennomføre kjøpet. Kjøper man bolig under bygging med delbetaling så kan kronen fort styrke seg gjennom byggeprosessen men her finnes det selvsagt ingen garanti.

Lånekostnader

Lån i Spania er komplisert, derfor velger mange å benytte en låneformidler, de kjenner markedet og kan finne det beste tilbudet. Dette kommer selvsagt med en kostnad, ofte kombinert med et fast beløp pluss en prosentandel av lånesummen.

Ikke alle banker tar et gebyr når man setter opp lånet men man kan forventer å betale opp mot 2% av lånesummen. Benytter man seg av en låneformidler så dekkes hans prosentandel av dette gebyret. Det vil si at med en låneformidler kan man ikke forhandle ned oppstartgebyr til 0%, men man har ofte oppsiden av bedre betingelser som vil kunne veie opp for dette.

Hvis boligen behøver en takst, vil gjelde alle brukte boliger, så skal egentlig banken betale for dette men man ser fortsatt tilfeller av at kjøper må dekke kostnaden. Kostnader er mellom €250 og €600.

Banken vil prøve å selge inn en livsforsikring når du tar ut et lån, du som kunde står fritt til å kjøpe denne hos andre aktører men vil da bli krevd høyere rente på lånet. Dette er en uting som man sliter med å få bort i Spania, forsikring solgt av banken kan fort koste det dobbelte av markedspris.

70% av utlendinger som kjøper bolig i Spania tar ikke ut lån hos Spanske banker.

Bankkostnader

Har man lån i en spansk bank vil man ofte få gratis banktjenester. Har man derimot ikke lån så vil man måtte kjøpe produkter av banken for å oppnå gratis bankkonto, og ha et minimums transaksjonsvolum gjennom kontoen per måned. Dette gjelder selv spanjoler. Spanias dyreste banker tar €240 per år, pluss kort. Produkter som forsikring er kraftig overpriset hos spanske banker.

Enkelte meglere tar betalt for å bistå med åpning av bankkonto i Spania. Ikke betalt overpris for dette, vi har hørt om priser opp mot €500, og kunden må selv ordne alt det praktiske i banken, det er uhørt. Om megler er med i banken så kan det gå noen timer, men selv da burde du ikke betale mer enn 1-200 euro. Behøver du ikke lån i Spania kan du enkelt åpne konto online med for eksempel Bueno, det norske bank alternativet i Spania.

Advokat/Gestor kostnader

Det er ikke påkrevd å benytte en advokat når man kjøper bolig i Spania men i mange tilfeller kan det være smart å engasjere en advokat. Alternativet er å benytte regnskapsfører, Gestor, som kan bistå med en del praktiske ting. Gestor vil koste noen hundre euro, en advokat fort noen tusen euro.

Notaren som utfører selve transaksjonen vil sjekke at boligen er fri for heftelser. Men det er mange andre faktorer som kan være lurt å sjekke opp i, for eksempel om påbygg er lovlige, er tomtegrensene riktige, foreligger det endringer i bruksplaner, dette er ting en kan advokat bistå med. Ikke alle data er tilgjengelig online så en full sjekk av en bolig vil kreve et besøk hos et eller flere kontorer. En full sjekk er mest kritisk for en frittstående bolig.

Vær obs på at boliger i ‘rural’ områder (landlig) kommer med mange flere usikkerhets momenter, begrensninger og kanskje uoversiktlig/manglende dokumentasjon. Benytt en lokal advokat!

Meglerkostnader

Det varierer hvordan denne kostanden håndteres og størrelsen. I større byer, som Madrid, er det mer vanlig med et meglerhonorar på 3% og at selger dekker dette. Selger kan skrive av kostnaden om boligen selges med fortjeneste så det at selger dekker dette er rimelig.

I populære områder for nordmenn er ofte meglerkostnaden 5-6% og denne deles da på selger og kjøper. Ofte er det mer enn en megler involvert og de vil da dele provisjonen. Det tilkommer 21% moms på meglerkostnaden.

Om vi tar utgangspunkt i €200 000 boligkjøp og 6% kostnad så blir regnestykket

• Selger betaler €6000 (3%) + €1260 (21%IVA) = €7260
• Kjøper betaler €6000 (3%) + €1260 (21%IVA) = €7260

Ved kjøp direkte fra utbygger burde det ikke tilkomme noe salgskostnad men det finnes helt sikker utbyggere som prøver seg på dette, du som kunden bør da forhandle bort denne kostnaden.

Transaksjonskostnader

Det er mange kostnader når man kjøper bolig i Spania, og disse variere om man kjøper nytt eller brukt bolig. De varierer også mellom de forskjellige regionene.

Notaren er den som gjennomfører selve transaksjonen og melder denne inn til land registeret (Registro de la Propiedad). Notar kostnaden avhenger av prisen på boligen, en leilighet til €250 000 vil koste ca €1000.

Alle boligtransaksjoner må meldes til land registeret. Prisene er satt av staten og varierer fra €400 til €700.

Kjøper du ny bolig må du betale 10% moms på kjøpsprisen, en bolig til €250 000 koster deg da €25 000 i moms. Du må også betale dokumentavgift, se under for kostnaden i din region.

Når du kjøper brukt bolig må du betale skatt på overføring av bolig fra selger til kjøper (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Kostnader varierer mellom regionene, Valencia tar 10%, Andalucia 8%.

Kostnader rundt NIE, spansk skatte-ID

Man må ha spansk skatte-ID, NIE, for å kjøpe og eie bolig i Spania. Det kan også være hensiktsmessig om man har langtidsleie, en del utleiere vil kreve NIE. Hver enkelt person som skal stå som eier av boligen må søke om NIE.

Prisen for å søke om NIE i 2023 er €9,84. Søknaden skjer som oftest hos politiet i Spania men man kan også søke via den spanske ambassaden i Oslo. Vi anbefaler å benytte megler eller en Gestor (regnskapsfører/fikser), dette vil spare deg for mye tid (om du da ikke velger å søke i Oslo). Pris for bistand ligger som oftest rundt €1-200. Vi har hørt om nordmenn som har betalt €500 pr person, det er for mye, du finner bedre tilbud gjennom et søk på Google.

Du kan gi en annen person/firma fullmakt til å søke på dine vegne. Dette øker kostnaden noe.

Vær obs på at det til tider kan være ventetid på NIE, vær ute i god tid når du skal kjøpe bolig i Spania, kjøpet kan ikke gjennomføres uten NIE.

Forsikringskostnader

Man må selvsagt ha boligforsikring på sin spanske bolig. Kostnaden varierer selvsagt basert på størrelse, lokasjon og andre faktorer. I tillegg vil en forsikring solgt av en bank ofte koste 30-40% mer enn hos andre aktører. For en enebolig kan man forvente å betale fra noen hundre euro, en leilighet fra ca. hundre euro.

Skadeoppgjør i Spania kan være krevende, det er sjelden som i Norge der forsikringsselskapene er flinke til å ordne opp. Noen spøker med at forsikring i Spania er noen man kun betaler inn til, man får aldri noe ut igjen. Det er selvsagt ikke så svart/hvitt men mange har utfordringer med å få dekket skader, dessverre. Men det finnes solskinnshistorier også, og forsikring må man uansett ha.

Avslutning

Det er mange kostnader å ta hensyn til når man skal kjøpe bolig i Spania, det er viktig at man kalkulerer dette inn fra starten, å få en ekstra kostnad på 12-14% når man skal overta eiendommen er ikke spesielt hyggelig. Selv om boligmarkedet de siste årene har vært sterkt så kan man ofte prute på brukte boliger og på denne måten hente inn kanskje 10-20% av kostnadene. 

Det vi ser i Spania er at spesielt nordmenn er veldig på kjøperen når det er gode tider, altså når markedet nærmer seg toppen. Og merkelig nok, er nordmenn også ofte de som selger først når det blir dårlige tider. Altså kjøper nordmenn dyrt og selger billig. Svenske boligkjøpere er motsatt, når de ser en brå nedgang i markedet så kjøper de. 

De fleste som kjøper bolig i Spania har en lang horisont, 30-40 år. Da betyr ikke prisen i dag all verden, historisk sett så vil bolig være en god langsiktig investering. Livskvaliteten man får med en bolig i Spania veier også opp for mye av kostnadene. 

Utleie kan være en god måte å finansiere boligen og kostnadene på, lokale meglere kan bistå med informasjon om utleiemarkedet, og mange kan også håndtere utleien for eier.